新成屋裝潢的五個決策點：驗屋、拆改、保固、規約與二工

新成屋裝潢的時間壓力，從建商通知交屋開始

排程要從建商通知交屋往回推。預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五點規定，賣方應於領得使用執照六個月內通知買方交屋，逾期未通知須按日計付遲延利息。

法律沒有規定幾天內要驗完屋

「通知後幾天內一定要驗完」沒有法源。應記載事項對買方配合交屋的期限留白、由契約個別填載，沒有全國統一天數，要看你那份買賣契約寫幾日。

第十三點才是籌碼：驗收發現瑕疵時，買方有權於自備款保留房地總價百分之五當交屋保留款，複驗合格後才支付。新成屋裝潢期間，這是唯一能推動建商準時修繕的工具。

新成屋裝潢的開工順序怎麼排

交屋期兩條線並行：銀行線是對保、完稅、過戶、撥款，工程線是初驗、修繕、複驗。開工點落在複驗通過、保留款結清之後，此前只做丈量與現況記錄和流程前段的圖面確認。

建商已經做好的東西，該不該拆掉重做

最花錢的決定是拆不拆建商已施作的項目。判斷點三個：拆除與重做的價差、拆掉後還有沒有保固、會不會牽連外牆或管道。要一次做完還是分階段，也從這裡推。

先算退訂與重做的價差

媒體報導的個案可當量級參考：退訂建商廚具拿回四萬元、重做花十二萬元；也有退款九萬七千元但扣一成手續費的。全部退訂多半得等交屋後才能安裝，插座與管線位置要先確認。

動到外牆與管道的，先問過再拆

鋁窗、陽台與外牆面不是純室內問題。公寓大廈管理條例第八條規定，外牆面與樓頂平臺之變更應依規約或區分所有權人會議決議，違反者管委會應予制止，並應於一個月內回復原狀。廚衛則牽涉整棟瓦斯與污水管線。

保固怎麼從建商手上接過來

應記載事項第十七點把建商保固切成兩塊：結構部分（樑柱、樓梯、擋土牆等）十五年，固定建材及設備部分（門窗、粉刷、地磚等）一年，實務上自交屋日起算。

漏水算一年還是十五年

內政部九十八年內授中辦地字第0980045022號函釋：結構部分漏水保固十五年，固定建材及設備部分漏水保固一年；個案屬何者，應向所在地建管單位洽釋。

動過的地方，保固責任怎麼算

保固書通常排除人為損壞與使用不當，拆改過的項目多半不再保固；但「拆了就自動失效」沒有法規明文，看的是排除條款。裝修端的保固依契約，內政部範本寫的是驗收完成後一年。

民法承攬另有期限：瑕疵自交付後經過一年才發見者不得主張，工作為建築物者延為五年，且得以契約加長、不得減短。動工前把保固書與竣工圖拍照存檔，並在合約裡寫死保固範圍。

社區規約與管理委員會這一關

公寓大廈管理條例第六條沒有寫「裝修前必須報備管委會」。條例明文的是不得妨害其他住戶的安寧、安全及衛生，以及使用共用部分應經管委會同意；報備與保證金來自規約。

保證金與清潔費：誰付、什麼時候退

內政部公寓大廈規約範本要求施工前將許可文件張貼於明顯處、完竣後申請室內裝修合格證明，本身沒有保證金條款。保證金依規約收取、由屋主負擔，完工後扣除公共區域清潔與修復費用退還，金額沒有公開統計。

施工時間與公共區保護

營建噪音的法定禁止時段由各縣市環保局依噪音管制法公告，以臺北市、桃園市為例是平日晚間十時至翌日上午八時，假日另有管制，違者罰三千元至三萬元。多數社區規約更嚴，照規約排。

電梯與梯廳保護、廢棄物暫置與清運車時段一起談定。家戶委託營造業產出的裝潢廢棄物屬事業廢棄物，應委託合法清除處理機構清理；這段分工寫進室內裝修的權責範圍。

二次施工的風險，以及建商附贈的二工

新成屋裝潢最容易踩的地雷是二次施工：建商領照後才做的額外施工，不計容積也不在權狀。住宅端常見陽台外推與夾層，公設端是機車位改健身房這類用途變更。

罰的是所有權人

建築法第二十五條規定，非經主管建築機關許可發照，不得擅自建造、使用或拆除；違反者依第八十六條處建築物造價千分之五十以下罰鍰，必要時強制拆除。

未申請變更使用執照者，依第九十一條第一項處六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得停止供水供電；室內裝修違規依第九十五條之一也是六萬到三十萬元。受罰第一順位是所有權人，過戶後前手的違規由你承受。

附贈的二工，先查清楚再決定

進場前調閱使用執照圖說與建物測量成果圖逐間比對，確認契約有沒有「二次施工同意書」；決定保留，就是承接被檢舉與強制拆除的風險。要不要申請室內裝修審查許可，內政部令指定的是集合住宅與辦公廳（全棟同一權利主體所有者除外），不是坊間說的「六層以上才要」，範圍依各縣市規定，列進開工前的檢查清單。